导语：征收好还是动迁好?征收拆迁一直是行政诉讼案件中的热门话题，也是关联到自己的贴身利益，相对于征收决定的前置程序问题，征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性在实际操作上更为复杂。在行政补偿过程中，除了应该注意的赔偿标准、赔偿范围，我们还需关注其他几个容易忽视的问题。

征收好还是动迁好

房屋征收和拆迁概念不同

1.二者的主体不同。

房屋征收的主体是国家，即市、县级人民政府。

“房屋拆迁”的实施主体是向拆迁主管部门的行政机关提出申请，批准后依法领取房屋拆迁许可证的单位。

2.二者产生的法律依据不同。

房屋征收产生的直接法律依据是《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第8条规定“……确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。新条例的出台意味着对国有土地上的房屋征收适用的将是房屋征收决定。

房屋拆迁产生的法律依据是已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。拆迁人在实施拆迁行为前，必须向拆迁主管部门提交相关文件资料，获得批准许可。

3.二者行为动机不同。

房屋征收必须是出于公共利益的需要，发布征收决定的建设项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，进行过社会稳定风险评估;房屋征收部门必须提前拟定征收补偿方案，公之于众，征求公众意见。

拆迁许可证的申请可能是开发商出于商业开发的需要，他们的目的提升自身商业利益。

4.二者作出程序不同。

在房屋征收决定前，要由县级以上人民政府组织发展改革、城乡规划、建设等相关部门，针对房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项开展论证会、听证会或其他方式征求公众和专家意见。无重大争议即可由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定，并就征收决定予以公告。

申请拆迁许可证，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，审查申请事项，审查后符合条件的，才给予颁发房屋拆迁许可证。

被征收人应注意的12个重大问题

1、关于评估程序

法律规定，评估机构应该由被征收人选择，被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。设区的市房屋征收部门应当会同房地产主管部门每年推荐一批具有三级以上资质的房地产价格评估机构，方便被征收人选择。拆迁户众多的区域由于不容易组织协商，此条款在实践当中往往行不通或流于形式，法律所规定的拆迁户的权利往往不能得到保障。

2、关于评估价格的公正合理

房屋评估价格的合理与否，与评估公司的资质、信誉度、权威度、有关，与中立性有关，与评估公司选择的评估时点及评估方法有关，与评估公司估价技术路线有关，与评估公司参照的房源及各种系数有关，总之，评估是一项非常复杂的系统工程，不同的评估公司有可能评估的差距较大。法律将选择评估公司的权利首先交由被征收人选择，体现了保护被征收人(拆迁户)的精神。因此，选择中立权威的评估机构非常重要。

3、征收当中的几种价格识别

法律规定，补偿价格应当是市场评估价，是根据征收区域周边新建商品房的价格按照比较法评估得出的，但是市场评估价不是市场价，市场价是经过充分的讨价还价得出的结果，一般来讲，市场评估价是有资质的评估机构得出的价格。一般来讲，讨价还价双方的市场地位是平等的，在地位不平等的情况，不可能有真正的协商价格，也就不会存在公平的市场价。

4、选择货币补偿好还是房屋安置好?

如果安置房的质量达标，能够按时交房，户型满意，地理位置和以前相差不远，周围基础设施及配套设施齐全，交通便利，选择安置房是更有利的。安置房的价格一般低于当地的商品房价格。因此，房屋安置对被征收人来说更为实惠。且根据我们以上的计算结果，得出的结论也是如此。

5、协议是怎样签成的?

在被征收人不愿意签订协议的情况下，征收部门会下大力气去做思想工作。如果被征收人心理素质不强，就会导致心理崩溃而被迫签订协议。有一些工作人员为了达到签订补偿协议的目的，使用威胁、利诱、株连等方式做思想工作，将被征收人的心理防线击垮，而被迫签订协议，一般签订协议后会很后悔、懊恼。

6、我的房子会被强拆吗?

有些被征收人认为，中央有精神，不允许强拆，其实这是一种误导。法律规定只要符合条件可以进行强拆。如果不能达成协议，征收人可以做出征收补偿决定，被征收人在补偿决定规定的期限内仍不搬迁的，将申请人民法院进行强制搬迁。法律没有规定签订协议的比例达到多少才允许强拆。

7、消极对抗的心理要不得

有些被征收人抱定“不签协议不搬迁，看能把我怎么样?”的心态，这样做虽然能够延缓一定的时间，但有被司法强拆的危险，反而受到损失，有些人在此过程中作出偏激性为，会以妨碍公务扰乱治安秩序为由承担刑事责任。

8、会不会拆着拆着不拆了?

省、市确定的重大项目政策一旦确定几乎不会更改，除非有重大的民意推动才有可能改变，因此拆迁政策改变的几率很小，或几乎没有，对此一定要保持清醒的认识。

9、征收人能否做出第二套、第三套安置补偿方案?

基本上不可能。因为该拆迁项目涉及的拆迁范围较大，涉及面较广，一旦发生较大的波动，会引起社会的不稳定因素，也会大幅度增加政府的拆迁成本，上次的听证会已经充分说明这一点。

10、是选择行政复议还是行政诉讼?

对于被征收人来讲是选择行政复议还是行政诉讼维权，意义重大。根据新的《行政诉讼法》的规定，起诉时效已经延长到六个月，所以采取行政诉讼的方式会给被征收人赢得更多时间去做多方面诉讼准备，比如调查取证等。而采取行政复议要在60天内提起，最多在四个半月的时候就要起诉，会因时间仓促、掌握证据不足造成不利后果。

11、顺风车能否搭上?

大部分被征收人持观望态度，看别人怎么做，看别人的结果，比如有人请律师，就看他请的律师有什么效果，但是因为请律师维权需要较长的时间，等到效果出来时，反映他自己的问题已经很被动。比如，已经超过诉讼时效。比如，请律师的当事人已经签订补偿协议，但他无法得知签订补偿协议的真实价格，所以顺风车有可能搭不上。

12、关于请律师的问题

大部分被征收人都有既想请律师又怀疑律师的态度，面临着选择律师难的问题。建议选择专业的拆迁律师，经验丰富的资深律师，多咨询，多思考，才能做出判断。