在进行二手房买卖的过程中,计算房屋的面积是一道必需的手续。但房屋的面积有使用面积和建筑面积之分。

由于两者的差别较大,要在二手房的交易中不使自己吃亏,了解两种房屋 面积以及换算的方法十分必要。 房屋的使用面积其实是指住宅各层的平面中生活起居时所使用的净面积之和,包括日常的生活起居所使用的卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积、建筑面积也称展开面积,它是指按住宅建筑的外墙外围线来测定的各层平面的面积之和,它是表示一个建筑物的建筑规模大小的经济指标,包括使用面积、墙体占地的面积和公用分摊的面积。

目前,人们估算房屋建筑面积一般是采用上海市的房屋地资源管理局1997557号文件所规定的计算方法,即租赁协议或者《公房租赁凭证》中记载的居住的面积,按A-A1×H公式来换算成建筑面积。其中,A是房屋的建筑面积A1是房屋的居住面积,H为换算系数。然而二手房涉及到的房屋种类很多,各类房屋的建筑面积的换算系数又不相同,例如是2.06、独立式住宅是1.83、新里住宅是1.82、新公房有电梯、成套为2.00、新公房没有电梯、万岁套1.98、新公房没有电梯、不成套1.94、旧里住宅及非改居房屋1.54简屋为1.25。

这些换算系数是根据老房型统计得出的,其中厨房、厕所、室内走道、壁橱、阳台等面积已在系数中考虑了厅的一半作为居住面积计算。由于房型设计有了变化:厅、厨房、厕所及阳台的使用面积增大,其建筑计算就不再适用这一系数了。

例1的房屋是八十年代建造的,房型较老,用H换算系数计算误差较小。例2、例3的房屋是九十年代造的,因此用H换算系数计算误差高达18%。

这里,笔者向大家介绍一种适用于90年代建造房屋的建筑面积计算方法,如计算浦三路786

弄某号103室的建筑面积我们将它作为“例4”,使面积为12南+11南+14.2厅+3.5灶+3.5卫+天井。我们可以用同地段、同类型房屋的建筑面积与使用面积之比,得到一系数,然再用这系数乘上所求房屋的使用面积。得到的是要计算房屋的建筑面积。

比如,例2与例4属同区,同类房屋,例2与建筑面积例2使用面积=63.52÷45.95=1.382;例4建筑面积=60.996M2;例4的产证面积为59.52M2由此可见用新的方法估算误差较小,误差来源于结构面积。

二手房交易中,关于房屋的面积要写到交易的合同里,因为房屋的房产证上的面积和实际测量的面积有出入,这时候需要按照哪个面积还是合同说了算。