其实小产权房屋和普通的商品房的区别还是比较大，小产权房屋所建筑的房屋用地，基本上就是农村集体用地或者是没有缴纳过土地出让金的土地上面，既然说到了小产权房屋，那么，莱山的小产权房能改为商品房吗？在莱山买小产权房要注意哪些问题？

莱山的小产权房能改为商品房吗

１、小产权房子不能改为商品房。由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险。缺少“五证”，“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

２、拆迁难补偿，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。质量难保证．

３、房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

在莱山买小产权房要注意哪些问题

１、小产权房实际上没有真正的产权，也没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所以，严格来说小产权房不建议购买，值不值得看个人的意见了。

２、虽然小产权房的产权不完整，按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。

３、而另外一种没有合法建设手续的房屋，是真正意义上的小产权，由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用。

以上就是对莱山的小产权房能改为商品房吗以及在莱山买小产权房要注意哪些问题的相关内容，小产权房屋也是可以办理房产证的，但是所办理的房产证是有乡镇政府颁发的国家所不承认的房产证，土地证就更不能办理了。